Особливості укладення договорів купівлі-продажу нерухомого майна в нотаріальній практиці

ЗМІСТ

ВСТУП 3
РОЗДІЛ 1. ТЕОРЕТИЧНІ ОСНОВИ ДОСЛІДЖЕННЯ 8
1.1 Поняття нерухомого майна 8
1.2 Нотаріат як орган забезпечення прав на нерухоме майно 15
РОЗДІЛ 2 ДОГОВІР КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ НЕРУХОМОГО МАЙНА
ТА ЙОГО СКЛАДОВІ 21
2.1 Поняття, зміст і загальні положення договору купівлі-продажу 21
2.2 Сторони договору купівлі-продажу, їх права та обов’язки 39
2.3 Особливості правового регулювання правочинів з нерухомим
майном 31
2.4 Науково-правовий висновок щодо можливості укладання
договору 38
2.5 Правовстановлювальні документи, що підтверджують право
власності на нерухоме майно, у нотаріальній практиці 43
РОЗДІЛ 3. ОСОБЛИВОСТІ УКЛАДАННЯ ДОГОВОРУ КУПІВЛІ-
ПРОДАЖУ НЕРУХОМОГО МАЙНА 55
3.1 Особливості укладення договору купівлі-продажу об’єктів
державної та комунальної власності 55
3.2 Особливості укладення договору купівлі-продажу нерухомого
майна належного дітям 65
ВИСНОВКИ 69
СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ ТА ЛІТЕРАТУРИ 73
ДОДАТКИ 77

ВСТУП

Договір купівлі-продажу, безумовно, є одним з найефективніших засобів взаємозв’язку виробництва і споживання, регулятором нормального функціонування господарського комплексу країни. Він може укладатися між громадянами, між організаціями (підприємствами, установами), а також між організаціями і громадянами, що свідчить про його універсальність. Однак у період існування СРСР застосування такого універсального регулятора товарообігу було значно обмеженим. Найбільшого поширення купівля-продаж набула у внутрішньому товарообігу в сфері державної і кооперативної роздрібної торговельної мережі, за допомогою якої задовольнялася основна частина матеріальних і культурних потреб громадян у товарах особистого споживання. Договір купівлі-продажу забезпечував також деякі потреби матеріально-технічного постачання державних, кооперативних та інших організацій, не набувши тут належного розвитку. Більше того, впродовж кількох десятиліть під впливом організаційно-правових обмежень обсяг торгівлі з використанням договору купівлі-продажу за участю організацій був зведений до мінімуму. Такі угоди могли укладатися, як правило, на продукцію (товари), яка не розподілялася в плановому порядку (зокрема, предметів канцелярського, культурно-побутового, спортивного призначення). У цей період товарообіг між господарюючими суб’єктами (юридичними особами) здійснювався за допомогою договору поставки, що укладався на підставі обов’язкового дія сторін планово-адміністративного акту розподілу продукції (товарів). В умовах планової економіки, централізованого розподілу матеріальних ресурсів, панування адміністративно-командних методів управління економічними відносинами договір поставки став домінуючим у товарообігу між господарюючими суб’єктами і сформувався в самостійний договір.
Перебудовчі процеси в СРСР, започатковані в 1985 р., сприяли реформуванню планової економіки і певному розширенню вільного товарообігу. Розпад СРСР і проголошення Україною та іншими колишніми союзними республіками незалежності, усвідомлення необхідності докорінних змін прискорили прийняття нових економічних законів України («Про власність», «Про підприємництво», «Про підприємства в Україні» тощо), направлених на зміну відносин власності, на розвиток підприємництва. Відтак разом з поступовим зародженням в Україні елементів ринкової економіки істотно зросла роль договору купівлі-продажу.
В умовах ринкової економіки договір купівлі-продажу є основним регулятором взаємовідносин між виробниками і споживачами, відносин у сфері розподілу і перерозподілу матеріальних благ, забезпечуючи вільний і оптимальний розвиток усіх форм власності, підприємництва і торгівлі.
Актуальність дослідження. Законодавче поле, яке регулює здійснення операцій з нерухомим майном недосконале. Відсутність нормативного акту, який регулював би порядок здійснення операцій з нерухомим майном і діяльність підприємницьких структур на ринку нерухомості, призводить до процвітання шахрайства, ухилення від сплати податків, інших порушень чинного законодавства, що завдає шкоди інтересам держави і громадянам. Значне коло громадян, не маючи достатніх юридичних знань і досвіду і потребуючи відповідних послуг, мимоволі довіряються різним комерційним структурам і приватним особам, статус яких не визначений. Крім того, не бажаючи сплачувати податки, власники при укладанні угод про відчуження нерухомого майна, як правило, вказують у договорах його ціну, яка в декілька раз нижче від реальної.
Досвід розвинених країн світу вже давно визнав корисним існування товарних бірж для учасників ринкових відносин. У всьому світі товарна біржа – це оптовий, регулярно діючий ринок, де відбувається торгівля сировиною, матеріалами і товарами за зразками або стандартами, які мають перелік необхідних ознак та характеристик (якість, сортність, тощо). Однак вітчизняні біржі кожним роком все більше вдаються до торгівлі зовсім іншим і далеко не біржовим товаром, яким є нерухоме майно. Але ж квартири і будинки не можуть бути уніфіковані або стандартизовані, яким має бути товар, допущений до обігу на товарній біржі. Незважаючи на це, біржі поступово захопили ринок нерухомості. Проте, діяльність українських бірж не завжди спирається на світовий досвід та не відповідає чинному законодавству України.
Аналіз біржових угод по відчуженню нерухомості, свідчить, що переважна більшість зазначених угод зареєстрована з порушенням вимог чинного законодавства. На численні факти таких порушень та обмеження прав громадян при реєстрації угод про відчуження житла, що належить громадянам, звертала увагу і Генеральна прокуратура.
Проблему особливостей укладення договорів купівлі-продажу нерухомого майна в нотаріальній практиці досліджували такі вчені, як Чубаров В. В., Гончаренко М.Б., Доліненко В.О., Сарчевська С.О., Ромовська З. В., Підопригора О.А., Боброва Д.В та ін. Загальний огляд досліджень, присвячених вивченню даного питання, свідчить про недостатнє висвітлення даної тематики у науковій літературі.
Об’єктом дослідження є нормативно-правові відносини в сфері укладення договорів купівлі-продажу нерухомого майна в нотаріальній практиці.
Предметом дослідження є законодавче підґрунтя укладення договорів купівлі-продажу нерухомого майна.
Мета дослідження полягає в характеристиці особливостей укладення договорів купівлі-продажу нерухомого майна в нотаріальній практиці. Для досягнення мети були поставлені такі завдання:
1. Охарактеризувати поняття нерухомого майна;
2. Визначити роль нотаріату як органу забезпечення прав на нерухоме майно;
3. Проаналізувати поняття, зміст і загальні положення договору купівлі-продажу;
4. Дати характеристику правовстановлювальним документам;
5. Коротко охарактеризувати особливості укладання договору купівлі-продажу нерухомого майна;
Під час вирішення визначених завдань використовувались наступні методи дослідження:
1. Теоретичний: синтез, аналіз та узагальнення наукової літератури для теоретичного підґрунтя дослідження.
2. Метод порівняльного аналізу для порівняння різних нормативно-правових джерел.
3. Статистичний: для характеристики певних статистичних даних дослідження.
4. Метод ретроспективного аналізу: для порівняння нормативно-правових актів у різні роки.
5. Метод аналізу. Даний метод полягає у загальному вивчені предмету, його осмислені.
6. Метод синтезу. Суть цього методу полягає у вивчені предмета в цілісності.
7. Метод синтетичного аналізу. Полягає у вивчені сукупності елементів, що утворюють систему..
Практична цінність роботи полягає в узагальнені знань про особливості укладення договорів купівлі-продажу нерухомого майна в нотаріальній практиці. Дослідження може використовуватися в навчальних цілях.
У відповідності до поставлених мети та конкретних завдань дослідження, визначено структуру роботи. Вона складається зі вступу, трьох розділів, висновків, списку використаної літератури та додатків.
У вступі дається визначення теми, розкриваються актуальність, об’єкт, ставляться мета та завдання роботи.
У першому розділі розглядаються особливості теоретичні основи дослідження, а саме: поняття нерухомого майна та роль нотаріату в забезпеченні прав на нерухоме майно.
У другому розділі аналізується договір купівлі-продажу нерухомого майна та його складові.
У третьому розділі характеризуються особливості укладання договору купівлі-продажу нерухомого майна.
У висновках підводиться підсумок проведеного дослідження.
У списку використаної літератури подаються джерела, на основі яких було здійснене дослідження.
В додатках наведені зразки договорів та заяв.